» ارزانی مسکن تا کجا ادامه می‌یابد؟

تصور متقاضیان خرید مسکن این است که چون معاملات مسکن افت ۷۰ درصدی داشته پس قیمت‌ها باید در سراشیبی سقوط نرخ قرار بگیرد اما واقعیت بازار این است که افت قیمت‌ها تدریجی خواهد بود.

گسترش‌نیوز: تصور متقاضیان خرید مسکن این است که چون معاملات مسکن افت ۷۰ درصدی داشته پس قیمت‌ها باید در سراشیبی سقوط نرخ قرار بگیرد اما واقعیت بازار این است که افت قیمت‌ها تدریجی خواهد بود.

nerkhmaskan.jpg

در حالی‌که این روزها روند نزولی نرخ مسکن در برخی شهرهای کشور و برخی مناطق تهران نیز آغاز شده است برخی از متقاضیان مسکن با این تصور که قیمت‌ها به شدت کاهش خواهد یافت منتظر افت سریع قیمت‌ها هستند.

برخی فعالان بازار و کارشناسان مسکن بر این باور هستند که کاهش نرخ مسکن بیش از ۳۰ درصد تا ۴۰ درصد دور از تصور بازار است چرا که هنوز نرخ نهاده‌‌های مسکن کاهش نیافته و نرخ انشعابات و عوارض شهرداری نیز که بر نرخ تمام شده مسکن تاثیر می‌گذارد پایین نیامده است.

افت نرخ ارز از یک‌سو و کاهش تعداد معاملات از سوی دیگر دست به‌دست هم داده‌اند تا این روزها دیگر تقاضای سوداگری مسکن برای ورود سوداگران مهیا نباشد و انگیزه‌ای هم برای تقاضای سوداگری دیده نشود. افت ۷۰ درصدی میزان معاملات مسکن دلیل محکمی بر خروج تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن است.

بنا بر این گزارش، بر اساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی در مردادماه امسال، تعداد کل مبایعات ثبت شده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، ۳ هزار و ۳۶۸ مبایعه‌نامه بوده است که گفته می‌شود نسبت به ۶ سال گذشته کمترین تعداد معاملات به ثبت رسیده است. همچنین، بر اساس این آمارها در مردادماه سال گذشته ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله مسکن ثبت شد که رشد منفی ۷۴.۳ را نسبت به ماه مشابه سال گذشته شاهد هستیم.

برخی کارشناسان و رئیس اتحادیه املاک نیز معتقد هستند که هیچ گروه و یا کارشناسی نمی‌تواند میزان افت نرخ مسکن را پیش‌بینی کند همانطور که رشد نرخ را نمی‌توانستند پیش‌بینی کنند.

همان‌طور که میزان افزایش نرخ مسکن مشخص نبود، سقف افت نرخ هم مشخص نیست

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص افت معاملات و تاثیری که بر نرخ مسکن خواهد گذاشت، گفت: رشد افسارگسیخته نرخ مسکن باعث شده تا بازار مسکن دچار یک کسادی شود پس از وضعیت بازار مسکن این‌گونه پیداست که قیمت‌ها در ماه‌های آینده کاهش و به ثبات برسد بنابراین متقاضیان واقعی مسکن نباید تنها در زمان گرانی مسکن به فکر خرید بیافتند.

وی در پاسخ به این سوال که میزان افت نرخ مسکن تا چه حد خواهد بود و آیا می‌توان برای افت نرخ سقف تعیین کرد اظهارکرد: مگر متقاضیان مسکن تصور می‌کردند که رشد نرخ مسکن تا این اندازه باشد (آمارهای بانک مرکزی می‌گوید رشد نرخ بیش از ۱۰۰ درصد بوده است) پس هیچ متقاضی و یا فعال بازار مسکن نمی‌تواند پیش‌بینی کند میزان کاهش سقف مسکن تا چه حد خواهد بود.

وی افزود: اینکه کاهش نرخ مسکن تا چه زمانی ادامه یابد مشخص نیست چرا که اگر یک اتفاق غیر قابل پیش‌بینی سیاسی رخ دهد قطعا بر بازار ارز و سپس بر سایر بازارها تاثیر خواهد گذاشت.

قیمت‌ها کاهشی است اما پیش‌بینی دقیقی از میزان افت وجود ندارد

 

حسن محتشم در پاسخ به این سوال که روند نزولی نرخ مسکن آغاز شده، آیا این روند ادامه‌دار خواهد بود یا خیر؟ گفت: با توجه به سابقه معاملات مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون همواره نوسانات نرخ به صورت سینوسی و نوسانی بوده است؛ نرخ مسکن از سال گذشته تاکنون ۱۲۰ درصد رشد داشت که این رشد نرخ به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن از سال ۹۲ تا ۹۶ بود.

وی با بیان اینکه این افت معاملات مسکن که توام با کاهش نرخ خواهد بود، به نظر می‌رسد طبیعی باشد خاطر نشان کرد: همواره تجربه نشان داده که قیمت‌ها وقتی به شدت افزایش یافت درصد اندکی افت می‌کند.

محتشم اظهارکرد: رشد نرخ در طی یک و نیم سال گذشته باعث شد قدرت خرید متقاضیان کاهش یابد پس یکی از دلایل این افت ۶۰ تا ۷۰ درصدی معاملات مسکن همانا پایین بودن قدرت خرید و خروج تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن است.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه نمی‌توان در شرایط کنونی یک پیش‌بینی دقیق از آینده بازار و میزان افت نرخ مسکن داشت، تاکید کرد: نبود یک برنامه‌ریزی مشخص در ساخت‌وساز و بدون نیازسنجی لازم باعث شده تا بخش مسکن دوباره در رکود فرو برود و اتفاقا این رکود بسیار خطرناک است چرا که رکود باعث می‌شود عرضه مسکن بیش از پیش از تقاضا فاصله بگیرد و این فاصله قطعا در زمانی که رونق به بازار مسکن باز می‌گردد موجب رشد جهشی نرخ خواهد شد.

تا واقعی شدن نرخ مسکن فاصله زیادی داریم

اما افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن اعتقاد دیگری در خصوص پیش‌بینی آینده بازار مسکن دارد.

او می‌گوید: بالا بودن نرخ مسکن باعث شده تا متقاضیان مسکن از بازار خارج شوند، چون نرخ مسکن بیش از حد توان افزایش یافته است و آرام آرام با این شرایط فروشنده‌ها به سمت نرمش در برابر قیمت‌های پیشنهادی رفته‌اند.

پروین‌پور ادامه داد: فروشنده‌های مسکن در همین روزها ۱۰ تا ۲۰ درصد نرخ خود را کاهش داده‌اند و از نرخ پیشنهادی خود کوتاه آمده‌اند و پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها نزولی شود، هر چند تا واقعی شدن نرخ مسکن فاصله زیادی داریم چرا که نرخ مسکن بسیار اوج گرفته است.

برای افت نرخ مسکن نمی‌توان سقف پیش‌بینی کرد

حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه افت ۷۰ درصدی معاملات مسکن و رکود باعث کاهش نرخ شده است، گفت: افت نرخ مسکن اگر شرایط ویژه‌ای برای حامل‌های انرژی و بازار ارز رخ ندهد ادامه خواهد یافت اما امکان اینکه برای آن سقف پیش‌بینی کنیم وجود ندارد.

بنابراین گزارش، روند نزولی نرخ مسکن بعد از افت معاملات مسکن که گفته می‌شود بیش از ۷۸ درصد است آغاز شده است اما اینکه برای این روند نزولی سقفی تعیین شود کار بسیار سخت و دشواری است. حال به نظر می‌رسد اگر اتفاق خاص سیاسی و اقتصادی رخ ندهد روند نزولی نرخ مسکن ادامه خواهد داشت اما اینکه سقفی برای این ریزش قیمت‌ها بتوان تعیین کرد کاری نشدنی است. هر چند هنوز هم نهاده‌های تولید مسکن نرخ بالایی دارند و کاهش نداشته‌اند.

منبع: فارس